Propiedad horizontal · Ley 284 de 2022
La ley de propiedad horizontal vigente en Panamá es la Ley 284 de 14 de febrero de 2022, que subrogó la Ley 31 de 2010. Esta guía resume qué regula, cómo se constituye el régimen, qué medidas permite contra la morosidad y qué cambió con la Ley 467 de 2025.
Lo esencial. La Ley 31 de 2010 ya no está vigente: rige la Ley 284 de 2022. El régimen se constituye en tres fases (MIVIOT, notaría y Registro Público, art. 38). La morosidad permite recargo de hasta 20 % y suspensión de servicios comunes —nunca el agua— (art. 28). El cobro de cuotas puede ir ante el juez comunitario por la vía ejecutiva (art. 109). Modificar la fachada exige arquitecto idóneo y el 66 % de las unidades (art. 32).
| Tema | Qué dice | Art. |
|---|---|---|
| Norma vigente | Ley 284 de 2022, subroga la Ley 31 de 2010 | G.O. 29476-C |
| Reformas | Ley 467 de 2025 modifica los arts. 32 y 109 | G.O. 30265 |
| Constitución del régimen | MIVIOT, protocolización e inscripción | 38 |
| Morosidad | Recargo hasta 20 %, suspensión de servicios comunes, nunca el agua | 28 |
| Título ejecutivo | Estado de cuenta o recibos no pagados | 28 num. 7 |
| Cobro de cuotas | Juez comunitario hasta la cuantía del Código Judicial, secuestro sin caución | 109 |
| Fachadas | Arquitecto idóneo, 66 % de las unidades y autoridades | 32 num. 6 |
| Daños | Responde el ocupante, con solidaridad de la unidad | 29 |
¿Cobro de cuotas, conflicto con la junta directiva o constitución del régimen? Cuéntenos su caso y le indicamos la vía según la Ley 284 de 2022.
Consultar por WhatsAppLa Ley 284 de 14 de febrero de 2022, que subrogó la Ley 31 de 2010. Fue modificada en sus artículos 32 y 109 por la Ley 467 de 2025 y reglamentada parcialmente por la Resolución 709-2022 en cuanto a la primera fase de constitución.
No. Infojurídica la registra como subrogada por la Ley 284 de 2022. Toda referencia a la Ley 31 (y a las anteriores Leyes 39 de 2002 y 13 de 1993, que la propia Ley 31 derogó) debe leerse hoy contra la Ley 284.
En tres fases: aprobación del MIVIOT por resolución, con planos aprobados por el municipio y el Reglamento de Copropiedad; protocolización ante notario de la resolución y del reglamento; e inscripción de la escritura pública en el Registro Público (art. 38). La incorporación es irrevocable, con las excepciones del art. 103.
El art. 28 permite, entre otras medidas: recargo de hasta 20 % sobre la cuota dejada de pagar; anunciar la unidad morosa (sin el nombre del propietario); a los dos meses, suspender áreas comunes recreativas y servicios comunes —nunca el agua—; restringir accesos tecnológicos y de visitas no esenciales; y un proceso ejecutivo en el que el estado de cuenta o los recibos no pagados prestan mérito ejecutivo. El moroso paga además los gastos y honorarios de la recuperación.
Las controversias del régimen son de la jurisdicción ordinaria, pero para el cobro de gastos comunes los jueces comunitarios tienen competencia hasta la cuantía del Código Judicial, por la vía ejecutiva de menor cuantía y con facultad de decretar secuestros contra el moroso, a petición de parte y sin caución (art. 109, texto de la Ley 467 de 2025).
Solo con el estudio de un arquitecto idóneo, el consentimiento del 66 % de las unidades inmobiliarias y la aprobación de las autoridades competentes. Si se altera la fachada sin esos requisitos, se ordena reponer los elementos modificados y, ante la negativa por treinta días, se impone una multa de entre ¼ % y 1 % del valor de la unidad hasta que se cumpla (art. 32, numeral 6, texto de la Ley 467 de 2025).
Entre otras conductas del art. 32: destinar la unidad a usos contrarios a la ley o distintos de los señalados, perturbar la tranquilidad, almacenar sustancias peligrosas, y hacer obras nuevas o instalaciones (techos, aleros, antenas) sin el consentimiento del 66 % de las unidades y de las autoridades.
Quien ocupe la unidad a cualquier título responde por los daños causados por dolo, culpa o negligencia propia, de sus dependientes o invitados, con responsabilidad solidaria de la unidad, por la que responde su propietario. Si los daños no se pagan en treinta días calendario, el monto se incluye en el estado de cuenta como parte de la cuota de gastos comunes (art. 29).
El Reglamento de Copropiedad se protocoliza e inscribe con el título constitutivo en el Registro Público; cualquier propietario puede obtener copia. Antes de comprar conviene leerlo completo junto con el estado de cuenta de la unidad.
Se cotiza por escrito según el caso: constitución del régimen, cobro de cuotas, defensa del propietario o reforma del reglamento.
Relacionado: propiedad horizontal · reglamento de copropiedad · conflictos de PH · constituir una PH
Información general basada en la Ley 284 de 2022 (Gaceta Oficial 29476-C), arts. 28, 29, 32, 38 y 109, con las reformas de la Ley 467 de 2025 (Gaceta Oficial 30265) a los arts. 32 y 109, verificadas visualmente contra la Gaceta. La Resolución 709-2022 que regula el numeral 1 del art. 38 no se leyó. No sustituye asesoría legal individual.