Derecho inmobiliario · Arrendador
Ser arrendador en Panamá implica derechos, pero también obligaciones que la ley no deja a la libre negociación. Esta guía resume qué debe y qué puede hacer el arrendador según la Ley 93 de 1973 (arrendamientos) y el Código Civil (arts. 1294 a 1334).
Lo esencial. El arrendador debe conservar el inmueble, hacer las reparaciones necesarias y garantizar el goce pacífico (art. 28 de la Ley 93; art. 1306 del Código Civil). No puede cobrar el alquiler por adelantado ni sumas adicionales (art. 14) ni imponer cláusulas que renuncien a derechos del arrendatario (art. 15). Puede pedir el lanzamiento por vencimiento o falta de pago (art. 1320).
| Tema | Qué dice | Base |
|---|---|---|
| Conservar y reparar | Mantener el inmueble en condiciones adecuadas y hacer las reparaciones necesarias | Ley 93, arts. 28 y 29; CC, art. 1306 |
| Goce pacífico | Mantener al arrendatario en el uso pacífico durante el contrato | Ley 93, art. 28; CC, art. 1306 |
| Contratos | Entregar copia firmada a la Dirección General de Arrendamientos | Ley 93, art. 28 |
| Canon | Mes vencido; sin adelantos ni sumas adicionales | Ley 93, arts. 11 y 14 |
| Aumentos | Los que contravienen la ley no obligan; el Ministerio de Vivienda puede autorizar en ciertos casos | Ley 93, arts. 37 y 38 |
| Lanzamiento | Vencimiento del término o falta de pago | CC, art. 1320 |
| Rescisión | Infracción de condiciones o uso no pactado | CC, art. 1321 |
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Consultar por WhatsAppConservar el inmueble en condiciones higiénicas y de seguridad, hacer las reparaciones necesarias, garantizar al arrendatario el goce pacífico durante el contrato, procurar el suministro de agua potable y mantener alumbrado y limpieza de áreas comunes, y entregar a la Dirección General de Arrendamientos una copia firmada de cada contrato (art. 28 de la Ley 93).
Debe entregar la cosa, hacer durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir y mantener al arrendatario en el goce pacífico (art. 1306). No puede variar la forma de la cosa arrendada (art. 1309).
Cobrar el canon en los términos pactados, exigir que el arrendatario use el inmueble solo para el fin del contrato y lo cuide, consentir previamente las mejoras y subarriendos, y pedir el lanzamiento o la rescisión en los casos que la ley señala (Ley 93, arts. 32, 33 y 19; Código Civil, arts. 1320 y 1321).
No. La Ley 93 prohíbe estipular el pago del canon por adelantado y cualquier suma adicional al canon (art. 14), y el canon se paga por mes vencido (art. 11). Son nulas las estipulaciones que impliquen renunciar a derechos del arrendatario (art. 15).
No. El aumento del canon en contravención de la Ley 93 no obliga al arrendatario (art. 37). El Ministerio de Vivienda puede autorizar aumentos en los supuestos del art. 38.
Los gastos de las obligaciones del arrendador corren por cuenta del propietario (art. 29 de la Ley 93). Para reparaciones de predios urbanos, a falta de pacto se estará a la costumbre del lugar y, en caso de duda, se entienden a cargo del propietario (art. 1332 del Código Civil).
El arrendatario debe permitir inspecciones periódicas previa notificación y tolerar reparaciones urgentes (art. 32 de la Ley 93). No es una facultad de entrar sin aviso.
Por haber expirado el término del arrendamiento o del desahucio, o por falta de pago del canon (art. 1320 del Código Civil). La Ley 93 regula los desahucios y lanzamientos en su Capítulo VIII (arts. 40 a 51); la competencia para tramitarlos es un punto que se está confirmando.
Sí, por infracción de las condiciones estipuladas o por destinar la cosa a un uso no pactado que la haga desmerecer (art. 1321 del Código Civil). Cualquiera de las partes puede pedir la rescisión e indemnización si la otra incumple (art. 1308).
El comprador queda obligado a respetar los contratos de arrendamiento existentes celebrados por el vendedor (art. 17 de la Ley 93).
Depende del trámite, de si hay mora y del estado del contrato. Se cotiza por escrito después de revisar el caso.
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Información general basada en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 (cuyo art. 13 sobre el depósito de garantía es hoy el texto de la Ley 259 de 2021: una suma igual al canon, consignada a través del Banco Nacional o la Caja de Ahorros y devuelta al terminar el contrato, salvo reclamos ante la Dirección General de Arrendamientos) y en el Código Civil, a octubre de 2026. La Ley 93 se aplica a arrendamientos de vivienda, comerciales, profesionales, industriales y docentes. La competencia sobre desahucios es un punto que se está confirmando. No sustituye la revisión de su contrato.