Derecho inmobiliario · Arrendamientos
La relación entre arrendador e inquilino en Panamá se rige por la Ley 93 de 1973, de orden público. Esta guía resume derechos y deberes de cada parte con el artículo que los respalda.
Lo esencial. El contrato dura mínimo tres años, con prórroga si el inquilino está al día (art. 9). Es nulo exigir el canon por adelantado, cobrar sumas adicionales o hacer renunciar a derechos (arts. 14 y 15). El inquilino paga a tiempo, cuida el inmueble y no hace mejoras sin permiso (arts. 32 y 33); el arrendador conserva el inmueble y garantiza el goce pacífico (art. 28).
¿Va a firmar un contrato de alquiler o tiene un conflicto con su arrendador o inquilino? Cuéntenos su caso.
Consultar por WhatsAppLa Ley 93 de 4 de octubre de 1973, de orden público, que se aplica a arrendamientos de vivienda, comerciales, profesionales, industriales y docentes, y complementa las normas generales del Código Civil.
Según el art. 9 de la Ley 93, ningún contrato de arrendamiento ni su prórroga puede celebrarse por un término menor de tres años, y el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue por igual término si estaba al día en sus pagos al vencer.
No. El art. 14 prohíbe estipular la obligación de pagar el canon por adelantado y cualquier suma adicional al canon. El art. 11 establece que el canon se paga por mes vencido y el art. 12 prohíbe exigir retribución alguna fuera del importe del canon.
No. El art. 15 declara nulas las estipulaciones que impliquen renuncia, disminución, adulteración o dejación de algún derecho reconocido al arrendatario por la ley.
El art. 13, en su texto vigente (Ley 259 de 2021), obliga al arrendatario a consignar una suma igual al canon en concepto de depósito, que se maneja a través del Banco Nacional de Panamá o la Caja de Ahorros. Al terminar el contrato se devuelve con sus intereses, salvo que el arrendador compruebe ante la Dirección General de Arrendamientos cánones adeudados o daños al inmueble.
Conservar el inmueble en condiciones higiénicas y de seguridad, hacer las reparaciones necesarias, garantizar el goce pacífico durante el contrato y procurar el suministro de agua potable, entre otras (art. 28). Los gastos de esas obligaciones corren por cuenta del propietario (art. 29).
Pagar puntualmente el canon, usar el inmueble solo para el fin del contrato, cuidarlo y conservarlo, comunicar al arrendador perturbaciones o daños, tolerar reparaciones urgentes, permitir inspecciones periódicas previa notificación y devolverlo en las mismas condiciones, salvo el deterioro ordinario (art. 32).
No sin consentimiento previo y expreso del arrendador (art. 33).
Todo subarrendamiento requiere el consentimiento previo y expreso del arrendador (art. 19). En locales comerciales, profesionales, industriales y docentes no es válida la cláusula que lo prohíba.
El aumento del canon en contravención de la Ley 93 no obliga a los arrendatarios (art. 37). El Ministerio de Vivienda puede autorizar aumentos en los supuestos del art. 38.
El comprador o adquirente queda obligado a respetar los contratos de arrendamiento existentes celebrados por el vendedor, siempre que no vayan contra lo dispuesto en la ley (art. 17). Si el edificio entra al régimen de propiedad horizontal, el arrendatario tiene preferencia de compra por un máximo de noventa días (art. 16).
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Información general basada en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 y en los arts. 653 a 659 del Código Procesal Civil (Ley 402 de 2023), a octubre de 2026. No sustituye la revisión de su contrato y de su caso.