Derecho inmobiliario · Desalojo
El desalojo de un inmueble arrendado se rige en Panamá por la Ley 93 de 1973 y por el Código Procesal Civil (Ley 402 de 2023). Esta guía explica los supuestos en que procede, los plazos y las reglas que protegen a cada parte, con el artículo de cada una.
Lo esencial. El desahucio es el aviso para desocupar (CPC art. 653) y el lanzamiento es la entrega forzosa del inmueble (art. 657). Procede el lanzamiento si venció el desahucio, si hay mora de dos o más períodos consecutivos en un inmueble urbano, o si una ley lo prevé. Para vivienda, la Ley 93 da al inquilino un plazo de 1 a 6 meses según el tiempo de pago del canon (art. 47).
| Norma | Qué regula |
|---|---|
| Ley 93 de 1973, Cap. VIII (arts. 40 a 51) | Desahucios y lanzamientos de inmuebles regidos por esta ley: causas, plazos de desocupación y prohibición de retención de bienes en viviendas |
| CPC, arts. 653 a 656 | Desahucio: aviso, tramitación, consignación de cánones y retención a favor del arrendador |
| CPC, arts. 657 y 658 | Lanzamiento por vencimiento del desahucio o por mora, y su procedimiento |
| CPC, art. 659 | Lanzamiento por intruso (ocupación sin contrato ni autorización) |
En esos casos, el arrendatario tiene un plazo improrrogable de un mes por cada doce meses de canon pagado, con mínimo de un mes y máximo de seis, a partir de la notificación escrita (art. 47). Además, el arrendador no puede volver a arrendar ni subarrendar el inmueble a otra persona durante dos años desde la desocupación (art. 47). El arrendatario puede optar por permanecer pagando el canon o abandonar el inmueble y recibir una suma por cada mes a que tenga derecho (art. 48).
La Ley 93 solo admite la solicitud de lanzamiento por mora cuando el arrendatario dejó de pagar el canon por dos o más meses (art. 49), y no procede cuando no puede pagar por enfermedad, falta de trabajo u otra causa comprobada (art. 41). El detalle del procedimiento está en nuestra guía de lanzamiento por mora.
¿Es propietario y necesita recuperar su inmueble, o es inquilino y recibió un aviso? Cuéntenos su caso y revisamos qué norma aplica y qué plazos corren.
Consultar por WhatsAppLa Ley 93 de 1973 (arrendamientos, con un capítulo sobre desahucios y lanzamientos, arts. 40 a 51) y el Código Procesal Civil, Ley 402 de 2023, arts. 653 a 659 (desahucio, lanzamiento por mora y lanzamiento por intruso).
El desahucio es el aviso al arrendatario, formulado ante el tribunal, para que desocupe el bien arrendado (art. 653 del CPC). El lanzamiento es el acto de entregar el inmueble a una persona y desalojar a quien lo ocupa (art. 657).
Cuando venció el término del desahucio sin que el arrendatario desocupe; en caso de morosidad de dos o más períodos consecutivos en inmuebles urbanos; y cuando proceda por disposición legal expresa (art. 657 del CPC).
El art. 46 admite la solicitud de desahucio cuando el propietario necesita el inmueble para su uso personal o de un familiar hasta el tercer grado de consanguinidad, o para demolerlo y construir un nuevo edificio, lo que debe comprobarse con declaración jurada o permiso de demolición. Si no lo ocupa dentro de tres meses, puede ser sancionado con multa de hasta B/.1,500.00.
En los casos del art. 46 de la Ley 93, el arrendatario tiene un plazo improrrogable de un mes por cada doce meses de canon pagado, con un mínimo de un mes y un máximo de seis meses, contados desde la notificación por escrito (art. 47).
En trámites de lanzamiento sobre inmuebles destinados a habitación no se podrá solicitar la retención de bienes del arrendatario ni de quienes convivan con él (art. 51 de la Ley 93).
Sí, mediante el lanzamiento por intruso del art. 659 del CPC: el propietario, su apoderado o administrador presenta solicitud con certificación del Registro Público de no más de seis meses; el ocupante debe presentar título justificativo y, si no lo hace, el lanzamiento se entiende decretado.
El art. 658 del CPC dispone que el lanzamiento no procede en la última quincena de diciembre ni en la primera de enero, ni si el arrendatario es trabajador en huelga debidamente acreditado, y se suspende la diligencia si se comprueba que la vida de una persona gravemente enferma puede comprometerse.
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Información general basada en la Ley 93 de 4 de octubre de 1973 y en los arts. 653 a 659 del Código Procesal Civil (Ley 402 de 2023), a octubre de 2026. No sustituye la revisión de su contrato y de su caso.